GEnRe NWI : Ganzheitliches Entscheidungsunterstützungsmodell zur nachhaltigen Revitalisierung von Nicht-Wohnimmobilien ; Endbericht

Der hier untersuchte Forschungsgegenstand umfasst das Themenfeld der Entscheidungsfindung in der Immobilien-Projektentwicklung im Zusammenhang mit Bestandsimmobilien. Ziel des Forschungsvorhabens war es, unter Einbeziehung der drei Dimensionen der Nachhaltigkeit zu untersuchen, welche der zwei Realisierungsalternativen – Bestandsentwicklung oder Neubau – zu präferieren und durchzuführen ist. Wesentliche Aufgabe in diesem Zusammenhang war die Erstellung einer ganzheitlichen Entscheidungsgrundlage, die in der frühen Phase der Projektentwicklung, in der diese richtungsweisende Entscheidung auftritt, Anwendung finden soll. Hierzu wurde ein umfassendes Entscheidungsunterstützungsmodell, das sog. REoN-Tool (Redevelopment or New Construction) entwickelt, getestet und validiert. Eine wesentliche Herausforderung in der Durchführung des Forschungsvorhabens war es, den notwendigen Detaillierungsgrad der Untersuchung abzubilden und folglich zu bilanzieren. Die Fragestellung, ob ein Bestandsgebäude eine Bestandsentwicklung (Revitalisierung oder Redevelopment) erfahren soll oder aber abgerissen wird und ein alternativer Neubau entstehen soll, tritt regelmäßig in der bau- und immobilienwirtschaftlichen Praxis auf und ist daher von zentralem Interesse.

Zunächst wurden die für den Forschungsgegenstand relevanten Entscheidungsunterstützungsmodelle (Decision Support Systems, DSS) mittels einer systematischen Literaturrecherche (SLR) ermittelt und hinsichtlich der hier zu untersuchenden Fragestellung analysiert. Die Analyse umfasste nach den erforderlichen Schritten der SLR noch 54 relevante Veröffentlichungen, die im Detail untersucht wurden. Aus den Ergebnissen der Literaturrecherche konnten Grundlage für das im Anschluss entwickelte REoN-Tool ab-geleitet werden.
Die Entwicklung des REoN-Tools erfolgte explorativ und stellt den Kern dieses Forschungsvorhabens dar. Die explorative Entwicklung war durch iterative Abstimmungen mit den Industriepartnern geprägt, sodass eine kontinuierliche Erarbeitung und Verbesserung des REoN-Tools unter Berücksichtigung der Belange der Praxis stattfinden konnte. Das REoN-Tool bedient sich dreier Teilmodelle zur Berechnung und Abschätzung der Wirkungen hinsichtlich der ökonomischen, ökologischen und sozialen Wirkung, die sukzessive erarbeitet wurden. Das ökonomische und ökologische Teilmodell bedient sich jeweils quantitativen Methoden, während die soziale Dimension auf einer gewichteten Nutzwertanalyse basiert. Die Zusammenführung in einem Gesamtmodell, dem schlussendlichen Entscheidungsmodell, ermöglicht die zentrale Darstellung der durchgeführten Analysen zur Entscheidungsunterstützung in Form eines interaktiven Dashboards.
Die Ergebnisse des Forschungsvorhabens zeigen, dass umfangreiche Kenntnisse über den Gebäudebestand von hoher Bedeutung sind. Weiterhin zeigen die durchgeführten Case-Studies und Sensitivitätsanalysen, dass die Bestandsentwicklung regelmäßig unter ökologischen und ökonomischen Aspekten vor einem alternativen Neubau zu präferieren ist. Insbesondere umfangreiche energetische Ertüchtigungen der außenberührten Bauteile zeigen langfristig eine ökologische Vorteilhaftigkeit gegenüber dem Neubau. Hinreichend notwendig hierfür ist, dass insbesondere tragende Strukturen der flächigen horizontalen und vertikalen Bauteile erhalten bleiben und nicht abgerissen werden. Die in diesen Bauteilen gespeicherten verbauten CO2-Äquivalente leisten hierbei den entscheidenden Beitrag. In der ökonomischen Dimension konnte analysiert werden, dass ein Neubau regelmäßig dann zu präferieren ist, wenn eine gegenüber der Bestandsentwicklung um mehr als 12% erhöhte Miete realisiert werden kann. Diese Vorteilhaftigkeit stellt sich ein, wenn ein langfristiger Betrachtungszeitraum (>25 Jahre) gewählt wird. Die Anwendung des Tools ist für kürzere Zeiträume jedoch aus Sicht der Forschenden nur bedingt sinnvoll. Hinsichtlich der sozialen Dimension konnte ermittelt werden, dass die Anwendung einer gewichteten Nutzwertanalyse zur Aufstellung des Vergleichs zweier Realisierungsalternativen eine probate Möglichkeit ist. Von insgesamt 29 zu betrachtenden Parametern können sieben Parameter quantifiziert durch Gebäudedaten abgefragt werden. Zu den restlichen 22 Parametern sind Einschätzungen der Anwender:innen erforderlich. Die Ergebnisse des sozialen Teilmodells sind somit stark von der projektspezifischen Einschätzung abhängig.