Lebenszyklusorientierte Immobilienplanung – Simulationsexperimente mit System Dynamics

Der demografische Wandel sowie die Schnelllebigkeit der modernen Lebensweise stellen Immobilien durch ihren langen Lebenszyklus und ihre gleichzeitig starren Strukturen vor die Herausforderung, über einen langen Zeitraum attraktiv und nutzbar bleiben zu müssen. Die vorliegende Arbeit geht der Frage nach, wie Wohnimmobilien in Deutschland bautechnisch und bauwirtschaftlich gestaltet werden können, um anpassungsfähiger auf Nachfrageänderungen in einer Marktsituation mit unelastischer Angebotselastizität zu reagieren. Das Hauptinteresse der vorliegenden Arbeit liegt in dem Aufbau eines Modells zur Analyse eines optimalen Immobilienangebots. Dabei werden Möglichkeiten untersucht aus der Immobilie heraus die Anpassungsfähigkeit zu erhöhen. Betrachtet wird die Situation eines unelastischen Angebots, d.h. ein Markt, auf dem die Angebotsmenge nicht auf Preissignale reagieren kann. Die Untersuchung dieser Aspekte soll dazu dienen, die Planungssicherheit für Stadtplaner und Investoren zu erhöhen. Insbesondere wird eine Methode entwickelt, welche diese besondere Marktform berücksichtigt und als Grundlage für weitere Simulationsansätze fungieren soll. Die Analyse erfolgt mithilfe eines System-Dynamics-Ansatzes, indem durch unterschiedliche Szenarien die Einflüsse von Baukonstruktionen, Bauweiseeigenschaften und staatlichen Einflüssen berücksichtigt werden. Die exemplarischen Ergebnisse für die Bundesrepublik Deutschland werden hinsichtlich Baubestand und Nachfrageabdeckung sowie Bestandsqualität ausgewertet. Die Analysen wurden anhand zweier demografischer Szenarien durchgeführt.

Die Simulationen führen zu dem Ergebnis, dass Neubaupotenziale vor allem im Bereich der Mehrfamilienhäuser zu sehen sind. Einfamilienhäuser und Reihenhäuser weisen einen kontinuierlichen Nachfragerückgang auf. Sofern eine nachfrageorientierte Auftragsvergabe durchgeführt wird, ist mit einer fixen als auch mit einer flexiblen Gebäudekonstruktion eine ähnliche Bestandsentwicklung zu realisieren.

Je nach politischer Zielsetzung sind unterschiedliche Handlungsempfehlungen auszusprechen. Sollen Flächenverdichtungen und Neubautätigkeiten reduziert werden, sind insbesondere langfristige Baukonzepte empfehlenswert. Gleiches gilt bei der Realisierung einer hohen Gebäudequalität.